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房屋租赁合同主要条款

【导语】:房屋租赁合同通常具备哪些主要条款?在租房过程中需要特别注意,完善合同有利于保护自己的合法权益。

  房屋租赁合同通常具备哪些主要条款?

  在房屋租赁关系中,房屋租赁合同通常具备哪些主要条款?

  我国《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规均对房屋租赁合同的条款作出了规定。通常情况下,房屋租赁合同应当具备以下主要条款:

  (1)合同当事人。房屋租赁合同中的当事人,是指出租人和承租人。双方当事人在签订房屋租赁合同时,应当载明出租人和承租人的基本情况,比如出租人和承租人的姓名、名称、住址、联系电话及工作单位。但是,法律对出租人的资格限制较少,主要是要求出租人必须是房屋的所有权人或有权处分人(房屋所有权人包括私房所有人和集体公房所有人,有权处分人主要是国有公房的经营管理人)。而对承租人而言,各地有不同要求。一般来讲,如果是当地居民,须持有本人身份证,如果是外来居民,须持有本人身份证及公安部门发的暂住证;企业事业单位须持有《营业执照》;非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房屋租赁当事人必须符合上述资格限制,才能订立租赁合同。当然,在实践中,当事人往往把双方的身份证号码、联系电话等也放在基本情况中记载,这也是允许的。

  (2)标的物。在租赁合同中须写明房屋所在位置,即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言,租房的目的是利用房屋的使用价值,要么用于居住,要么用于商业目的,因此,房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一。所以,订立合同时必须说明房屋交付使用时的基本状况,这是因房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此,一旦房屋在租期内毁损或第三人侵害妨碍了承租人依约使用房屋时,出租人还有义务修缮房屋,这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。如果是将房屋的一部分出租,租赁合同必须明确这一部分的具体位置,明确承租人的专用部分和与邻人(或他人)的共用部分。如果租金收取是按面积来计算的,则还要说明该房屋的面积。

  (3)房屋的用途。房屋租赁的用途,即承租人租赁房屋的目的。按照合同约定的用途使用房屋是承租人应当履行的重要义务。租赁用途一旦定明,则承租人不得擅自改变,尤其不得利用房屋从事非法活动,否则,出租人有权解除租赁合同。明确了房屋的使用用途后,只要承租人依约用房,则正常范围内出现的房屋磨损,出租人不得要求赔偿。当然,经出租人同意,承租人可以对租赁物进行改善或增设他物。未经出租人同意,承租人对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。至于约定房屋用途的方式可以有以下三种:一是列明可以使用的用途;二是列明禁止使用的用途;三是从正反两方面进行约定。但无论如何,均不得约定可以用于赌博、窝赃、卖淫漂娟等非法活动,即使约定,亦不生效。

  (4)租金的支付方法。居住用房的租金标准应当执行国家及房屋所在地人民政府规定的租金标准;租赁房屋如果是从事生产、经营活动的,租金应由租赁双方共同协商议定。同时,房屋租赁合同中还应当约定租金支付办法,即支付是按月或按年支付,是用现金支付还是采用其他方式支付租金等。对租金的支付期限和具体日期都应当明确地写在租赁合同中。

  (5)租赁期限。房屋租赁合同中的租赁期限,一般为定期,但也可以是不定期。若是定期租赁合同,应当在合同中载明明确的期限,即租赁期限的起止日期;如果是不定期租赁合同,建议租赁双方当事人将租赁期限的起算时间给予明确,一旦发生租金纠纷时,可以清楚地计算租赁期限。对于租赁期限的问题,我国《合同法》对此也作出了明确的规定。比如我国《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第215条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”可见,租赁双方当事人在签订房屋租赁合同时,对于租赁期限的约定应当符合上述法律的规定。也说明,房屋租赁的期限不管是定期的,还是不定期的,租赁期限都不能超过20年,超过20年以外约定的期限也是无效的。

  (6)出租人、承租人享有的权利、承担的义务

  房屋租赁合同系双务合同,当事人均须按照租赁合同的约定,享有权利并承担相应的义务。通常情况下,出租人享有的权利主要有:①出租人有权依照房屋租赁合同的约定向承租人收取租金;②出租人有权经常检查房屋及其附属设备;③出租人有权依照房屋租赁合同的约定收回租赁房屋;④出租人有权制止承租人在租赁期间,实施违反法律和政策规定的行为。

  出租人承担的义务主要有:①出租人应当依照房屋租赁合同的约定将房屋交付给承租人使用,并保证租赁房屋不被第三人追讨;②出租人应当对出租房屋及其附属设施进行正常的维修保养;③出租人如果是以营利为目的,应当将租金中所含土地收益上缴国家;④出租人应尊重承租人的优先购买权。

  承租人的权利有:①承租人应当按照房屋租赁合同的规定使用承租房屋;②承租人享有要求居住安全和不受干预的权利;③承租人在出租人出售出租房屋时,享有优先购买权。

  承租人的义务有:①承租人应当按照房屋租赁合同的约定,及时交付房租;②承租人应当按照房屋租赁合同约定的用途合理使用房屋;③承租人不得擅自转租、转让或转借承租的房屋;④承租人应当遵守国家有关法律、政策的规定使用租赁的房屋,不得在承租的房屋内从事非法活动。

  (7)违约责任。房屋租赁当事人应在合同中订明哪些情形属于违约、一方违约后如何承担违约责任以及违约责任纠纷的解决方式。比如:承租人提前解除房屋租赁合同,应承担违约责任。承租人应向出租人支付一个月的租金作为违约金。通常情况下,当事人可以约定先通过协商方式解决,如协商的方式不能解决,可以约定向仲裁委员会申请仲裁,或向有管辖权的法院提起诉讼。

  (8)免责条款。双方当事人可以在合同中约定,因不可抗拒的原因或者由于其他非人为的原因而导致承租房屋及其他设备损坏的,双方互不承担责任。

  (9)有关税费的承担。根据法律的规定,房产税和土地使用税应由房屋所有权人承担,即由出租人承担。通常情况下,在房屋租赁关系中,承租人不用承担有关的税费,但出租人承担的有关税费,已经计算到房屋的租金之中。有关的费用问题,双方当事人也必须作出明确的约定。比如房屋的物业管理费应由谁承担;在房屋租赁期限内,水、电、取暖费、天然气、通讯等产生的费用应当由谁负担。

  (10)合同生效的条件。对于附期限的房屋租赁合同,应明确规定合同成立或解除的具体日期;附条件的房屋租赁合同,应约定不能确定但一定能成就的成立条件或解除条件。

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